Le logement classé F présente une consommation de 331 à 450 kWh/m²/an. Il est considéré comme passoire thermique et sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2028. Le gel des loyers s'applique déjà : aucune révision du loyer n'est possible tant que l'étiquette reste F.
Ce que vous pouvez faire
Vous pouvez continuer à louer votre logement classé F jusqu'au 31 décembre 2027 inclus. Les baux en cours sont maintenus. Vous disposez de plusieurs années pour planifier et financer les travaux nécessaires afin d'atteindre au moins la classe E avant l'échéance de 2028.
Ce qui est interdit
Le gel des loyers s'applique aux logements F : vous ne pouvez pas réviser le loyer à la hausse lors du renouvellement ou d'un nouveau bail. À partir du 1er janvier 2028, tout nouveau contrat de location d'un logement classé F sera interdit.
Calendrier des mesures
Loi Climat : calendrier national de sortie des passoires énergétiques.
Interdiction de louer les logements classés G.
Interdiction de louer les logements classés F.
Comment sortir de la classe F
Un audit énergétique est recommandé pour identifier les travaux les plus efficaces. L'isolation des combles, des planchers bas et la ventilation contrôlée permettent généralement de gagner une à deux classes DPE. MaPrimeRénov' couvre une partie des coûts selon vos revenus.
Pour un logement classe F, la priorite est de securiser la location avant 2028 en visant au moins la classe E, et si possible D. Cette trajectoire evite un second chantier dans quelques annees. Commencez par analyser les deperditions majeures: toiture mal isolee, murs froids, menuiseries anciennes, systeme de chauffage energivore. Ensuite, choisissez un scenario de travaux realiste en termes de cash-flow locatif: une renovation globale en une fois, ou une sequence en deux phases avec un objectif intermediaire mesurable.
La question du financement est centrale. Beaucoup de bailleurs sous-estiment le cout de l'inaction: gel des loyers, vacance possible, decote a la revente et pression des locataires sur le confort. Comparez ce cout latent avec un plan de travaux subventionne. Les aides publiques et para-publiques peuvent reduire sensiblement le reste a charge, surtout si le projet est coherent et bien documente. Un dossier solide inclut etat initial, devis detailles, planification et preuve de performance attendue.
Dans la pratique, la meilleure approche consiste a traiter l'isolation avant de redimensionner le chauffage. Une enveloppe amelioree permet d'installer des equipements plus adaptes et moins couteux a l'usage. N'oubliez pas la ventilation: une renovation sans renouvellement d'air efficace peut creer des pathologies de batiment (condensation, moisissures) qui degradent la satisfaction locataire et les performances reelles.
Du point de vue gestionnaire, prevoyez la communication avec le locataire: calendrier, nuisances, acces au logement, benefices attendus sur les charges. Cette transparence limite les tensions. Une fois les travaux termines, faites actualiser le DPE rapidement pour disposer d'une preuve opposable. Vous protegez ainsi votre capacite a louer et vous ameliorez la valeur d'exploitation du bien.
Pensez aussi au suivi post-chantier sur la premiere annee: comparez les consommations, ajustez les reglages et corrigez les ecarts. Cette phase de mise au point est decisive pour verrouiller les gains attendus et eviter qu'un logement renove reste sous-performant en pratique. Un bailleur qui suit ses indicateurs transforme une contrainte reglementaire en veritable avantage de gestion.
Dernier point de methode: articulez le calendrier des travaux avec vos echeances de bail. Si une relocation est prevue a court terme, privilegiez un scenario permettant d'achever les lots prioritaires avant la remise en marche commerciale. Vous reduisez ainsi le risque de vacance prolongee et vous presentez immediatement un logement conforme, plus confortable et plus defendable juridiquement. Cette anticipation facilite aussi la relation avec vos prestataires et limite les surcouts de chantier lies aux interventions dans l'urgence.
Cas pratiques
Bailleur avec un logement F et locataire en place
Votre locataire peut rester. En revanche, vous ne pouvez pas réviser le loyer à l'IRL. Profitez de la période 2025-2027 pour planifier des travaux de rénovation avec un audit préalable et bénéficier des aides disponibles.
Achat d'un logement F pour mise en location
Si vous achetez un logement classé F avec l'intention de le louer, intégrez le coût de rénovation dans votre calcul de rentabilité. La première mise en location est possible jusqu'en 2028, mais vous ne pourrez pas augmenter le loyer. Prévoyez les travaux avant 2028.