Top communes en zone tendue
Accedez rapidement aux pages locales des communes les plus peuplees en zone tendue pour verifier les regles applicables a votre situation.
- Paris en zone tendue (2 103 778 habitants)
- Zone tendue a Marseille (886 040 habitants)
- Regles bailleur a Lyon (519 127 habitants)
- Obligations locatives Toulouse (514 819 habitants)
- Nice en zone tendue (357 737 habitants)
- Zone tendue a Nantes (327 734 habitants)
- Regles bailleur a Montpellier (310 240 habitants)
- Obligations locatives Strasbourg (293 771 habitants)
- Bordeaux en zone tendue (267 991 habitants)
- Zone tendue a Lille (238 246 habitants)
- Regles bailleur a Rennes (230 890 habitants)
- Obligations locatives Toulon (179 116 habitants)
- Villeurbanne en zone tendue (163 684 habitants)
- Zone tendue a Grenoble (156 140 habitants)
- Regles bailleur a Saint-Denis (155 634 habitants)
- Obligations locatives Nîmes (151 839 habitants)
- Aix-en-Provence en zone tendue (149 695 habitants)
- Zone tendue a Saint-Denis (149 077 habitants)
- Regles bailleur a Annecy (132 117 habitants)
- Obligations locatives Boulogne-Billancourt (119 019 habitants)
- Orléans en zone tendue (116 357 habitants)
- Zone tendue a Montreuil (111 934 habitants)
- Regles bailleur a Caen (109 400 habitants)
- Obligations locatives Saint-Paul (108 088 habitants)
- Argenteuil en zone tendue (106 130 habitants)
- Zone tendue a Tourcoing (98 772 habitants)
- Regles bailleur a Roubaix (98 286 habitants)
- Obligations locatives Nanterre (97 783 habitants)
- Vitry-sur-Seine en zone tendue (93 963 habitants)
- Zone tendue a Asnières-sur-Seine (93 941 habitants)
- Regles bailleur a Créteil (93 397 habitants)
- Obligations locatives Avignon (92 188 habitants)
- Colombes en zone tendue (91 053 habitants)
- Zone tendue a Aubervilliers (88 365 habitants)
- Regles bailleur a Aulnay-sous-Bois (87 599 habitants)
- Obligations locatives Saint-Pierre (85 038 habitants)
- Versailles en zone tendue (84 095 habitants)
- Zone tendue a Courbevoie (82 902 habitants)
- Regles bailleur a Rueil-Malmaison (82 874 habitants)
- Obligations locatives Le Tampon (82 579 habitants)
- La Rochelle en zone tendue (79 851 habitants)
- Zone tendue a Mérignac (78 090 habitants)
- Regles bailleur a Champigny-sur-Marne (78 072 habitants)
- Obligations locatives Antibes (77 637 habitants)
- Saint-Maur-des-Fossés en zone tendue (76 572 habitants)
- Zone tendue a Ajaccio (76 320 habitants)
- Regles bailleur a Fort-de-France (75 506 habitants)
- Obligations locatives Saint-Nazaire (74 568 habitants)
- Cannes en zone tendue (74 350 habitants)
- Zone tendue a Noisy-le-Grand (72 978 habitants)
La zone tendue est un dispositif législatif qui désigne les territoires où la demande de logements dépasse structurellement l'offre. Dans ces zones, des règles spécifiques s'imposent aux bailleurs : préavis réduit pour le locataire, encadrement du loyer à la relocation et taxe sur les logements vacants. Depuis le décret du 22 décembre 2022, ce régime concerne 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations françaises.
Ce guide vous explique comment savoir si votre logement est concerné, quelles sont vos obligations concrètes et comment naviguer entre zone tendue et encadrement des loyers strict.
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
La notion de zone tendue a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, puis précisée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle désigne les zones géographiques où :
- Le marché locatif est particulièrement tendu (déséquilibre marqué entre offre et demande),
- Les loyers sont élevés par rapport aux revenus des ménages,
- La mobilité résidentielle est entravée par le manque de logements disponibles.
Pour qu'une commune soit classée en zone tendue, elle doit appartenir à une unité urbaine de plus de 50 000 habitants ou à une zone où le marché locatif est identifié comme sous tension par les services de l'État. La liste des communes est fixée par décret et peut être étendue.
Le décret du 22 décembre 2022 (décret n° 2022-1688) a considérablement élargi la liste, passant de 28 agglomérations historiques à un périmètre plus large incluant de nombreuses communes périphériques des grandes métropoles. Cette extension a pris effet au 1er janvier 2023.
Liste des communes en zone tendue : comment vérifier ?
La liste exhaustive des 1 149 communes en zone tendue est annexée au décret n° 2013-392, dans sa version modifiée par le décret de décembre 2022. Vous pouvez la consulter sur Legifrance.
Pour une vérification rapide de votre adresse, utilisez notre outil dédié :
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Les principales agglomérations concernées sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- Île-de-France : Paris et l'ensemble des communes de la petite et grande couronne (Versailles, Saint-Denis, Montreuil, Vincennes, Boulogne-Billancourt, Nanterre, Argenteuil, Évry-Courcouronnes, etc.)
- Provence-Alpes-Côte d'Azur : Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, Nice, Antibes, Cannes, Sophia-Antipolis
- Auvergne-Rhône-Alpes : Lyon, Villeurbanne, Grenoble et leurs agglomérations
- Occitanie : Montpellier, Toulouse et leurs communes périphériques
- Nouvelle-Aquitaine : Bordeaux et la métropole bordelaise
- Pays de la Loire : Nantes et sa métropole
- Bretagne : Rennes et sa couronne
- Hauts-de-France : Lille, Roubaix, Tourcoing
- Grand Est : Strasbourg et son agglomération
- Bourgogne-Franche-Comté : Dijon
- Normandie : Rouen, Caen
Le préavis réduit du locataire : 1 mois au lieu de 3
C'est l'obligation la plus connue des bailleurs en zone tendue. En dehors des zones tendues, le locataire d'un logement vide doit respecter un préavis de 3 mois pour résilier son bail. En zone tendue, ce préavis est ramené à 1 mois.
Ce préavis réduit est un droit automatique pour le locataire : il n'a pas à justifier son choix d'habiter en zone tendue, ni à fournir de preuve. Il lui suffit de mentionner « zone tendue » dans sa lettre de congé.
Ce que cela change pour vous en tant que bailleur :
- Vous avez moins de temps pour trouver un nouveau locataire (1 mois au lieu de 3),
- Vous devez anticiper davantage pour éviter les périodes de vacance locative,
- Vous pouvez mettre le logement en location dès réception de la lettre de congé,
- Le locataire reste responsable du loyer pendant tout le préavis, même s'il quitte le logement avant.
Logements meublés : Le préavis en meublé est de 1 mois partout en France, quelle que soit la zone. La règle zone tendue ne change donc rien pour les meublés.
Votre propre préavis : En tant que bailleur, votre préavis pour reprendre le logement ou le vendre reste de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), que vous soyez en zone tendue ou non. Seul le préavis locataire est raccourci.
L'encadrement à la relocation : le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire
Lorsqu'un locataire quitte le logement et qu'un nouveau s'installe, vous ne pouvez pas profiter de ce changement pour augmenter librement le loyer. En zone tendue, la règle est claire : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer du dernier locataire en place.
Cette règle s'applique dès lors que le logement a été loué au cours des 18 derniers mois. Si le logement est vacant depuis plus de 18 mois, vous retrouvez la liberté de fixer le loyer librement (dans la limite de l'encadrement strict si votre ville y est soumise).
Les exceptions au gel du loyer à la relocation :
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Travaux d'amélioration : si vous avez réalisé des travaux depuis le départ du dernier locataire pour un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel, vous pouvez augmenter le loyer à hauteur de 15 % du coût des travaux TTC. Les travaux doivent améliorer significativement le logement (rénovation énergétique, mise aux normes, agrandissement…).
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Sous-évaluation manifeste : si le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage (en dehors de toute contrainte légale), vous pouvez demander un réajustement. Cette démarche nécessite de produire six références de loyers comparables dans le voisinage.
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Première mise en location : si le logement n'a jamais été loué (construction neuve, transformation de local commercial…), vous fixez librement le loyer de départ.
La taxe sur les logements vacants (TLV)
En zone tendue, laisser un logement inoccupé est fiscalement pénalisé. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s'applique aux logements inoccupés depuis plus d'un an, au 1er janvier de l'année d'imposition.
Taux de la TLV :
- 17 % la première année d'imposition,
- 34 % les années suivantes.
La base de calcul est la valeur locative cadastrale brute du logement (avant abattements), ce qui peut représenter une somme significative pour un logement dans une grande métropole.
Qui est concerné ? Tout propriétaire d'un logement vacant en zone tendue, sauf si le logement fait l'objet d'une occupation saisonnière (résidence secondaire habitée plusieurs mois par an) ou s'il est en cours de vente, de travaux importants ou de succession.
Comment l'éviter ? Mettre le logement en location, même de courte durée légale (bail mobilité d'un mois minimum), suffit à interrompre la période de vacance et à sortir du champ d'application de la TLV. La location meublée de tourisme (Airbnb, etc.) ne compte pas comme occupation au sens de la TLV si le logement reste vacant plus de 30 jours par an.
Zone tendue et encadrement des loyers : deux dispositifs différents
Les bailleurs confondent souvent zone tendue et encadrement des loyers. Ce sont deux régimes distincts qui peuvent se cumuler.
| | Zone tendue | Encadrement des loyers strict | |---|---|---| | Périmètre | 1 149 communes | Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble + quelques agglomérations | | Règle sur les loyers | Gel à la relocation (loyer ≤ dernier loyer) | Plafond absolu (loyer de référence majoré) | | Source légale | Décret 2013-392 modifié | Arrêtés préfectoraux locaux | | Préavis locataire | 1 mois | Inchangé (dépend de la zone tendue) | | TLV | Oui | Oui (si aussi en ZT) |
En pratique : si votre logement est à Paris, Lyon ou Bordeaux, vous êtes soumis aux deux régimes simultanément. L'encadrement des loyers est plus contraignant que la simple zone tendue puisqu'il fixe un plafond absolu. À Paris par exemple, même si le dernier locataire payait un loyer élevé (hors toute réglementation historique), vous ne pouvez pas dépasser le loyer de référence majoré de votre zone.
Pour en savoir plus sur les villes concernées par l'encadrement strict, consultez notre guide complet sur l'encadrement des loyers.
Obligations documentaires lors d'une relocation en zone tendue
Depuis la loi ÉLAN de 2018, le bail doit mentionner explicitement certaines informations liées à la zone tendue :
- Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (avec les dates de versement),
- La date de la dernière révision du loyer,
- Les travaux éventuels réalisés depuis le départ du dernier locataire et leur montant,
- La justification d'une sous-évaluation le cas échéant.
Ces mentions sont obligatoires sur le contrat type ALUR. En cas d'absence ou d'inexactitude, le nouveau locataire peut contester le loyer et obtenir une réduction. Le formulaire officiel du bail type (arrêté du 29 mai 2015 modifié) prévoit une section dédiée à ces informations.
Ce que vous devez retenir
La zone tendue crée trois obligations principales pour le bailleur :
- Respecter le préavis d'1 mois du locataire (il ne peut pas être augmenté contractuellement),
- Ne pas dépasser le loyer du précédent locataire lors d'une remise en location (sauf exceptions documentées),
- Éviter la vacance prolongée pour échapper à la TLV (17 puis 34 % de la valeur cadastrale).
Utilisez notre vérificateur de zone tendue pour confirmer le statut de votre bien. Si votre commune est également soumise à l'encadrement strict des loyers, consultez notre guide encadrement des loyers pour comprendre les deux dispositifs qui se cumulent.
Pour la révision annuelle de votre loyer en zone tendue, notre guide sur la révision IRL vous détaille la formule de calcul et les cas d'interdiction.