DPE 2026 : obligations des bailleurs, classes A-G et interdictions de location

Qu'est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document officiel qui mesure la consommation d'énergie primaire d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et attribue deux étiquettes à votre bien : une étiquette énergie (de A à G, en kWh/m²/an) et une étiquette climatique (de A à G, en kg CO₂ éq./m²/an). La note finale retenue est la moins bonne des deux.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Cela signifie que le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire si la consommation réelle s'avère très éloignée de celle affichée dans le DPE. Cette opposabilité a transformé le DPE d'un simple document informatif en un enjeu juridique concret pour les bailleurs.

Le DPE est obligatoire à chaque nouvelle mise en location et doit être annexé au bail. Sa durée de validité est de dix ans, sauf si des travaux importants modifient les performances énergétiques du logement. La méthode de calcul actuelle, dite 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements), est unifiée depuis 2021. Elle intègre l'enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Cette méthode est plus fiable que l'ancienne méthode sur factures, qui était source de variations importantes selon les comportements des occupants.

Pour les bailleurs, le DPE est aussi un outil de pilotage patrimonial : il permet d'identifier les postes de déperdition énergétique, de prioriser les travaux et de suivre l'évolution de la performance d'un bien dans le temps. Un logement dont l'étiquette s'améliore se loue plus facilement, se négocie mieux et génère moins d'impayés liés à des charges trop élevées pour le locataire. Il est donc dans l'intérêt économique du bailleur de suivre et d'améliorer activement l'étiquette DPE de chacun de ses biens.

Les DPE anciens — établis avant juillet 2021 selon l'ancienne méthode — sont devenus caducs depuis le 1er janvier 2023. Tout DPE réalisé avant cette date n'est plus valide pour une mise en location ou une vente. Si votre DPE date d'avant 2021, il est impératif d'en commander un nouveau avant toute transaction, même si le bien n'a pas subi de travaux entre-temps.

Les 7 classes DPE : de A à G

Le DPE répartit les logements en sept classes énergétiques, de A (très performant) à G (passoire thermique). Chaque classe correspond à un seuil de consommation d'énergie primaire exprimé en kWh/m²/an. Plus la lettre est proche de A, plus le logement est économe et moins les charges énergétiques du locataire seront élevées.

Il est important de ne pas confondre la classe énergétique avec la qualité intrinsèque du logement. Un appartement haussmannien en centre-ville peut être confortable et bien situé tout en affichant une étiquette F ou G. Le DPE mesure la performance énergétique, pas le confort perçu. Pour les bailleurs, l'enjeu est de comprendre que la réglementation s'applique à l'étiquette DPE, indépendamment des autres qualités du bien.

La répartition du parc locatif privé français reste encore largement concentrée dans les classes D et E. Les classes F et G représentent une part significative du parc, estimée à environ 17 % des résidences principales selon les données ADEME. Ces logements sont au cœur de la politique de rénovation énergétique française et concentrent l'essentiel des obligations réglementaires pour les bailleurs.

Passoires thermiques F et G : interdictions progressives

Le terme « passoire thermique » désigne les logements classés F et G, dont la consommation énergétique est jugée trop élevée au regard des objectifs climatiques de la France. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location de ces logements, avec pour objectif d'éliminer les passoires thermiques du marché locatif d'ici 2034.

Le principe juridique est simple : tout nouveau contrat de bail portant sur un logement passoire est interdit à compter de la date prévue par le calendrier. Les baux en cours, conclus avant l'entrée en vigueur de l'interdiction, restent valides jusqu'à leur terme naturel. Le renouvellement d'un bail existant peut en revanche être assimilé à un nouveau contrat dans certaines configurations — notamment en cas de changement de locataire ou de modification substantielle du contrat.

La sanction juridique est sévère : un bail signé en violation de l'interdiction est nul de plein droit. Le locataire peut en demander la résiliation sans préavis, solliciter le remboursement des loyers versés et engager la responsabilité civile du bailleur pour les préjudices subis (frais de relogement, inconfort, surconsommation énergétique). Cette nullité ne dépend pas d'une action administrative : elle est invocable directement devant le juge civil, ce qui rend le risque juridique immédiat et tangible.

Pour les logements G, l'interdiction est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires concernés ont donc soit déjà rénové leur bien, soit maintenu un bail en cours conclu avant cette date, soit laissé le logement vacant. Pour les logements F, l'échéance est le 1er janvier 2028, ce qui laisse encore une fenêtre de planification — mais cette fenêtre se rétrécit rapidement. Les travaux de rénovation thermique, entre audit préalable, obtention des aides, sélection des entreprises et réalisation des chantiers, requièrent souvent 18 à 24 mois de préparation.

Il existe des exceptions prévues par la loi pour les situations où la rénovation est techniquement impossible ou économiquement disproportionnée. Ces exceptions sont strictement encadrées et doivent être documentées. Elles ne dispensent pas le bailleur de ses obligations générales de décence et de sécurité du logement. En cas de litige, c'est au bailleur d'apporter la preuve que l'exception s'applique à sa situation spécifique.

Calendrier des interdictions de location

La loi Climat et résilience a fixé un calendrier progressif, articulé sur trois échéances principales, avec un horizon plus lointain pour les classes E :

Ce calendrier s'applique sur l'ensemble du territoire métropolitain. Des dispositions spécifiques existent pour les départements et régions d'outre-mer (DROM), où les seuils et les dates peuvent différer en raison des conditions climatiques locales.

Il est essentiel de noter que le calendrier s'applique à la date du DPE en vigueur au moment de la signature du bail. Si un logement G effectue des travaux et obtient un nouveau DPE attestant une classe E ou mieux, il retrouve immédiatement le droit d'être mis en location. Inversement, si un DPE de complaisance affiche une classe fausse, le bailleur s'expose à une action en responsabilité et à la nullité du bail.

La vigilance s'impose également lors de l'acquisition d'un bien en vue de le louer : la classe DPE doit être vérifiée avant la signature du compromis de vente. Un logement F ou G acquis sans prise en compte du coût de rénovation peut rapidement devenir un investissement non rentable, bloqué entre gel des loyers et interdiction imminente. La due diligence énergétique est désormais une étape incontournable de tout projet d'investissement locatif.

Gel des loyers pour les logements énergivores

Parallèlement aux interdictions de location, la loi a instauré un gel des loyers pour les logements classés F et G. Depuis le 24 août 2022, les bailleurs de logements énergivores ne peuvent plus réviser leur loyer à la hausse, ni à l'occasion du renouvellement du bail, ni lors d'un changement de locataire.

Concrètement, cela signifie que l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, ne peut pas être appliqué aux logements F et G. Le loyer reste figé au montant fixé lors de la signature du bail ou lors de la dernière révision légalement autorisée. Cette mesure vise à inciter les bailleurs à rénover leurs biens en rendant l'inaction financièrement coûteuse sur le long terme.

Le gel s'applique aussi en cas de relocation : si vous changez de locataire pour un logement F ou G, le loyer du nouveau bail ne peut pas être supérieur à celui du bail précédent. Cette contrainte se cumule avec les règles d'encadrement à la relocation en zone tendue, créant un plafonnement effectif des revenus locatifs pour ces logements.

La seule façon de sortir du gel des loyers est d'améliorer l'étiquette DPE de votre logement. En passant de G à E ou mieux, vous retrouvez la liberté de réviser le loyer à l'IRL lors du prochain renouvellement, dans le respect des règles de droit commun ou d'encadrement localement applicables. C'est une incitation économique directe à la rénovation.

Pour les bailleurs qui possèdent plusieurs logements, le gel des loyers peut avoir un impact significatif sur la rentabilité du parc. Sur un loyer de 800 €/mois et une inflation de 3 %, le gel représente une perte de 24 €/mois, soit 288 €/an par logement. Sur un parc de dix logements F/G, la perte cumulée sur cinq ans peut dépasser 14 000 €, sans compter la décote à la revente de ces biens. Comparé au coût d'une rénovation partielle cofinancée par les aides, le calcul milite souvent en faveur de l'action.

MaPrimeRénov' et les aides à la rénovation

Face aux obligations réglementaires croissantes, l'État a mis en place plusieurs dispositifs d'aide à la rénovation énergétique pour accompagner les propriétaires bailleurs. MaPrimeRénov' est le dispositif central, géré par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), accessible aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs.

Pour les bailleurs, MaPrimeRénov' Bailleur couvre une partie du coût des travaux d'amélioration énergétique, à condition que le logement soit loué à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Les travaux éligibles incluent l'isolation des combles, des murs et des planchers bas, le remplacement des fenêtres et des systèmes de chauffage, l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) et la mise en place de panneaux solaires thermiques.

Les montants de l'aide varient selon la nature des travaux et le saut de classe DPE visé. Pour une rénovation globale permettant de gagner deux classes ou plus, MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 35 % du montant des travaux, dans la limite d'un plafond. Les travaux par gestes isolés bénéficient d'aides allant de 10 à 25 % selon le type de geste. Ces taux sont susceptibles d'évoluer en fonction des arbitrages budgétaires annuels.

Les certificats d'économies d'énergie (CEE) constituent une deuxième source de financement, complémentaire à MaPrimeRénov'. Ce mécanisme oblige les fournisseurs d'énergie à financer des économies d'énergie chez leurs clients. En pratique, les primes CEE peuvent être cumulées avec MaPrimeRénov' sur la plupart des gestes éligibles, ce qui permet de réduire significativement le reste à charge du bailleur.

L'éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts, remboursables sur vingt ans. Il est cumulable avec les autres aides et constitue un levier de trésorerie important pour les bailleurs qui souhaitent financer la rénovation sans déséquilibrer leur cash-flow locatif. Certaines banques proposent également des prêts dédiés à la rénovation énergétique à des conditions avantageuses.

Pour accéder à ces aides, un audit énergétique est généralement requis pour les logements F et G dans les maisons individuelles. Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, établit un rapport détaillé des travaux à réaliser, les gains énergétiques attendus et les scénarios de rénovation par ordre de priorité. Il constitue le document de référence pour piloter le chantier et constituer le dossier de financement.

Les délais pour accéder aux aides peuvent être longs : entre la demande, l'instruction du dossier et le versement effectif, il faut souvent compter six à douze mois. Il est donc impératif d'initier les démarches bien en amont de la date d'interdiction — et non dans les derniers mois. Les entreprises agréées RGE (Reconnues Garantes de l'Environnement) sont indispensables pour valider l'éligibilité aux aides ; elles aussi peuvent être saturées lors des pics de demande.

Le DPE : un diagnostic obligatoire pour les bailleurs

Le DPE est obligatoire à chaque mise en location d'un logement. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, inscrit sur l'annuaire des professionnels accrédités par le ministère de la Transition écologique. Le coût d'un DPE varie généralement entre 100 et 250 euros selon la localisation, la surface et le type de logement.

Le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail. En cas d'absence du DPE lors de la signature du bail, le locataire peut demander une réduction du loyer ou l'annulation du bail selon les circonstances. La responsabilité du diagnostiqueur est engagée en cas de DPE erroné ou incomplet — mais c'est le bailleur qui est en première ligne vis-à-vis du locataire.

L'affichage de la classe DPE est également obligatoire dans les annonces immobilières, qu'elles soient publiées en ligne ou dans la presse. Les annonces doivent faire apparaître la lettre de classement, la consommation en kWh/m²/an, les émissions de CO₂ et le montant estimé des charges énergétiques annuelles. Cette obligation permet au candidat locataire de comparer les logements sur la base de leur performance énergétique avant même la visite.

Les logements classés F ou G doivent mentionner explicitement dans leur annonce qu'ils sont soumis à des obligations réglementaires. Cette transparence imposée vise à éviter que des locataires s'engagent dans un bail sans mesurer les conséquences sur leurs charges. Le non-respect de ces obligations d'affichage expose le bailleur à des amendes administratives.

Le DPE doit être actualisé dès que des travaux significatifs sont réalisés sur le logement. Si vous avez isolé les combles, remplacé la chaudière ou installé une pompe à chaleur, un nouveau DPE permettra d'officialiser la nouvelle étiquette et de lever les restrictions éventuelles. Ce nouveau DPE peut aussi être le point de départ pour réviser le loyer si l'ancienne étiquette était F ou G.

Comment améliorer la classe DPE de votre logement

Améliorer la classe DPE d'un logement suppose d'agir sur les principales sources de déperdition énergétique. Les travaux à fort impact se concentrent généralement sur quatre postes : l'isolation thermique de l'enveloppe, le système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et la ventilation.

L'isolation est presque toujours le premier chantier à engager. Les combles perdus ou aménagés, les planchers bas sur cave ou vide sanitaire et les murs constituent les principaux ponts thermiques d'un logement. Une isolation des combles bien réalisée peut faire gagner à elle seule une classe DPE et réduire la facture de chauffage de 20 à 30 %. Les matériaux d'isolation (laine de verre, laine de roche, ouate de cellulose) sont éligibles aux aides à la rénovation dès lors que les travaux sont réalisés par un artisan RGE.

Le remplacement du système de chauffage est souvent l'action la plus impactante en termes de gain de classe. Passer d'une chaudière fioul ou d'un convecteur électrique à une pompe à chaleur air/eau ou à une chaudière à gaz à condensation peut faire gagner deux à trois classes d'un coup. Le coût est plus élevé, mais les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) couvrent une part significative du montant des travaux.

La ventilation est souvent négligée, mais elle joue un rôle crucial. Un logement mal ventilé développe des problèmes d'humidité, de moisissures et de qualité d'air qui dégradent le confort et les performances réelles. Une VMC simple ou double flux améliore le renouvellement d'air tout en limitant les pertes thermiques. Les logements anciens sans ventilation mécanique sont particulièrement concernés.

Le remplacement des fenêtres et des portes extérieures contribue à l'amélioration de l'étiquette, mais l'impact sur la classe DPE est souvent moins important que l'isolation des parois ou le remplacement du chauffage. Il reste pertinent dans les logements dont les menuiseries sont très anciennes ou présentent des défauts manifestes (courants d'air, condensation, non-conformité thermique).

La bonne stratégie consiste à commencer par un audit énergétique pour hiérarchiser les actions par rapport efficacité/coût. L'audit produit un plan de travaux avec des scénarios chiffrés et un objectif de classe cible. Ce document est le fil directeur du chantier et le justificatif nécessaire pour accéder aux aides les plus importantes. Engager des travaux sans audit préalable, c'est risquer de dépenser des budgets significatifs sans atteindre la classe cible.

Pensez à coordonner vos travaux avec les contraintes locatives. Si le logement est occupé, planifiez les interventions de manière à minimiser les nuisances pour le locataire et à respecter les délais de préavis si une vacance technique est nécessaire. Si le logement est vacant, profitez de la fenêtre pour réaliser un chantier global sans contrainte d'occupation. Dans tous les cas, documentez minutieusement chaque étape (devis, factures, attestations RGE, photos de chantier) pour constituer un dossier solide en cas de contrôle ou de contestation.