Présentation
Le bail d'habitation vide, régi par les articles 3 à 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est la forme de location résidentielle la plus répandue en France. Sa durée minimale de 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale) offre une stabilité importante au locataire, en contrepartie d'obligations précises pour le bailleur en matière de décence, d'entretien et de respect des droits du locataire. Contrairement à la location meublée, les revenus du bail vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime microfoncier s'applique si les recettes annuelles n'excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges foncières réelles. La durée longue du bail vide garantit au bailleur une stabilité locative, mais limite les possibilités de récupérer le logement à court terme.
Durée du bail et renouvellement
Pour un bailleur personne physique, la durée minimale est de 3 ans, renouvelable par reconduction tacite pour des périodes identiques à chaque échéance. Pour une personne morale (SCI familiale, société commerciale), la durée minimale est portée à 6 ans. Cette distinction incite certains investisseurs à opter pour la détention en nom propre afin de conserver la souplesse d'un congé tous les 3 ans. Le bailleur qui souhaite récupérer son logement à l'échéance doit notifier un congé 6 mois avant cette date, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier. Le motif doit être légalement valide : reprise pour habitation personnelle ou d'un proche de premier rang, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (sous-location non autorisée, non-paiement de loyer, troubles de voisinage). Pour une vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption et le congé doit valoir offre de vente à un prix déterminé. Si le locataire refuse, le bailleur peut vendre à un tiers, mais à un prix inférieur ou égal à celui proposé au locataire, il doit lui notifier une seconde offre.
Préavis et résiliation
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois en droit commun, réduit à 1 mois dans plusieurs situations protégées : résidence en zone tendue au sens de l'article 17 de la loi de 1989, bénéfice du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, mutation professionnelle à plus de 50 km, premier emploi ou perte d'emploi involontaire. Le locataire doit justifier de sa situation au moment de la notification du congé. Pour les communes en zone tendue, le préavis réduit s'applique automatiquement sans condition de ressources. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance triennale (ou semestrielle pour les personnes morales), avec 6 mois de préavis, pour l'un des motifs légaux. Tout congé irrégulier dans la forme ou dans le fond est nul. En cas de litige, c'est au bailleur de prouver la régularité du congé et la réalité du motif.
Dépôt de garantie et charges
Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges pour le bail vide, soit la moitié du plafond applicable au bail meublé. Ce montant plus faible reflète le risque locatif généralement moindre du bail vide, dont la durée longue sélectionne des locataires moins précaires. Le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou de 2 mois en cas de différence constatée. Les retenues doivent être documentées (devis, factures, constat d'huissier). Toute retenue non justifiée ouvre droit à des pénalités. Les provisions pour charges font obligatoirement l'objet d'une régularisation annuelle sur la base des charges réelles de l'immeuble : charges de copropriété, taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérables, eau et chauffage collectif le cas échéant. Le bailleur doit mettre les justificatifs à disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation. Un excédent de provisions doit être remboursé dans le mois suivant la régularisation.
Spécificités légales
En zone soumise à l'encadrement des loyers, le loyer de relocation ne peut pas dépasser le dernier loyer pratiqué, sauf si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration représentant au moins 50 % d'une année de loyer entre deux locataires, ou si le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois. La révision annuelle du loyer à l'indice de référence des loyers (IRL) est possible uniquement si une clause de révision est prévue au bail et dans la limite de la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Les logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel du loyer depuis le 24 août 2022 : aucune révision à l'IRL n'est possible lors du renouvellement ou d'une nouvelle location, et le loyer de relocation est plafonné à l'ancien loyer. Le DPE doit être annexé au bail. Le logement doit répondre aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : surface habitable minimale (9 m², hauteur de plafond d'au moins 2,20 m, 20 m³), performance thermique, absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire. Les logements F et G, mais également les logements présentant une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, sont considérés comme indécents sur le plan énergétique depuis le 1er janvier 2023 pour les logements dont la consommation dépasse ce seuil, avec des obligations progressives pour les propriétaires. Le bailleur qui ne respecte pas les critères de décence peut être contraint par le tribunal de réaliser des travaux et de réduire le loyer pendant la période de non-conformité.
Cas pratiques
Bailleur souhaitant récupérer son logement à l'échéance pour y habiter
Le bailleur peut donner congé 6 mois avant l'échéance pour reprendre le logement à titre de résidence principale, ou pour y loger un ascendant, un descendant ou son conjoint ou partenaire de PACS. Le congé doit mentionner explicitement le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire, et la nature du lien de parenté. La reprise doit être effective dans les 6 mois suivant la libération des lieux et le logement doit être occupé à titre de résidence principale effective. Tout manquement dans la forme du congé ou dans l'exécution réelle de la reprise expose le bailleur à des dommages et intérêts correspondant au moins à un an de loyer.
Bailleur souhaitant vendre son logement occupé
En cas de vente du logement loué vide à l'échéance du bail, le bailleur doit notifier un congé pour vente 6 mois avant cette échéance. Ce congé vaut offre de vente au locataire au prix et aux conditions mentionnés dans l'acte. Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour accepter, puis de 2 mois supplémentaires pour réaliser la vente s'il recourt à un prêt immobilier. Si le locataire n'exerce pas son droit de préemption, le bailleur peut vendre à un tiers. Toutefois, si la vente est conclue à un prix inférieur à celui proposé au locataire, une seconde notification doit lui être adressée.